Co sprawdzić kupując mieszkanie z rynku wtórnego: blok i wspólnota

Co tak naprawdę kupuję razem z mieszkaniem?

Kupując lokal w bloku, stajesz się współwłaścicielem nieruchomości wspólnej: klatki schodowej, dachu, fundamentów, instalacji w częściach wspólnych i działki pod budynkiem. Twój udział w tej wspólnej własności jest proporcjonalny do powierzchni mieszkania. Zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali odpowiadasz za zobowiązania wspólnoty właśnie w tej proporcji. Nie ma znaczenia, że długi powstały przed Twoim zakupem.

Osobna sprawa to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. To ograniczone prawo rzeczowe, nie pełna własność. Od 31 lipca 2007 r. ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zakazuje ustanawiania nowych takich praw, więc na rynku wtórnym wciąż można je spotkać, ale nowych już nie przybywa. Kluczowa różnica praktyczna: księga wieczysta przy takim prawie jest dobrowolna. Bez niej nie dostaniesz kredytu hipotecznego.

Jakie dokumenty powinienem dostać od zarządcy lub spółdzielni?

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, poproś sprzedającego o zaświadczenie od zarządcy lub spółdzielni. Dokument ten potwierdza brak zaległości w opłatach eksploatacyjnych i wpłatach na fundusz remontowy. Zarządca wystawia go zwykle w ciągu kilku dni, maksymalnie dwóch tygodni. Zaświadczenie nie obejmuje jednak długów bezpośrednio wobec dostawców mediów, jeśli lokator rozlicza się z nimi sam. To sprawdzasz osobno, pytając sprzedającego o faktury.

Przy spółdzielczym prawie spółdzielnia potwierdza dodatkowo, komu prawo przysługuje i jaki jest aktualny stan prawny nieruchomości. Warto mieć ten dokument przed wizytą u notariusza. Notariusz odnotowuje w akcie przekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej. Brak tego dokumentu grozi grzywną na podstawie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.

Co to jest fundusz remontowy i czy mogę stracić wpłacone pieniądze?

Ustawa o własności lokali nie nakazuje wprost tworzenia funduszu remontowego. O jego powołaniu decyduje uchwała właścicieli lokali. Jeśli wspólnota taki fundusz ma, składki nalicza się proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej, co wynika z art. 12 ust. 2 tej ustawy.

Fundusz staje się majątkiem wspólnoty. Sprzedający nie może żądać zwrotu wpłaconych pieniędzy przy zbyciu mieszkania. Prawa i obowiązki przechodzą na Ciebie jako nabywcę. Innymi słowy: kupujesz mieszkanie z saldem funduszu, które ktoś inny budował przez lata, i od razu możesz z niego korzystać, ale też ponosisz przyszłe koszty remontów.

Przed zakupem sprawdź, jaka jest miesięczna stawka i czy wspólnota ma zatwierdzony plan remontowy. Wysoka stawka przy starym budynku to często dobry znak: wspólnota odkłada na remonty zamiast odkładać problemy.

Jak sprawdzić stan techniczny bloku przed zakupem?

Art. 62 ustawy Prawo budowlane nakłada na zarządcę obowiązek przeprowadzania kontroli co najmniej raz w roku. Przegląd roczny obejmuje instalacje gazowe, kominy i elementy narażone na warunki atmosferyczne. Co pięć lat odbywa się przegląd szerszy: stan techniczny całego budynku, instalacja elektryczna i piorunochronna.

Każdy przegląd kończy się protokołem pokontrolnym. Poproś zarządcę o protokoły z ostatnich dwóch, trzech kontroli. Zwróć uwagę na rubrykę z niewykonanymi zaleceniami z poprzednich przeglądów. Długa lista zaległości oznacza, że ktoś przez lata odkładał naprawy. To Ty za nie zapłacisz.

Jeśli zarządca odmawia udostępnienia protokołów, potraktuj to jako sygnał ostrzegawczy. Dokumenty te nie są tajne.

Czy blok czeka termomodernizacja i co to oznacza dla moich kosztów?

Świadectwo charakterystyki energetycznej mówi, ile energii zużywa budynek na ogrzewanie, wentylację i podgrzewanie wody. Jest ważne przez 10 lat od sporządzenia, zgodnie z art. 14 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Traci ważność wcześniej, jeśli przeprowadzono roboty zmieniające charakterystykę energetyczną budynku. Sprzedający ma obowiązek przekazać Ci ten dokument.

Jeśli świadectwo pokazuje niską klasę energetyczną, zapytaj zarządcę, czy wspólnota planuje termomodernizację. Planowana ocieplenie fasady albo wymiana okien w częściach wspólnych to wzrost opłat na fundusz remontowy, czasem znaczący. Lepiej wiedzieć o tym przed podpisaniem umowy niż rok po.

Na termomodernizację można dostać dofinansowanie z programu Ciepłe Mieszkanie. Wnioski składa się w urzędzie gminy właściwym dla miejsca zamieszkania. Szczegóły znajdziesz na stronie programu Ciepłe Mieszkanie.

Jak ocenić kondycję finansową wspólnoty przed podpisaniem umowy?

Sprzedający jest właścicielem lokalu i ma prawo wglądu do dokumentacji finansowej wspólnoty na podstawie art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali. Poproś go, żeby udostępnił Ci sprawozdanie finansowe wspólnoty za ostatni rok, plan remontowy i uchwały z ostatniego zebrania właścicieli. Czytasz je jak historię: co wspólnota planuje, co odłożyła i ile ma długów.

Szczególnie ważne są zaległości innych właścicieli. Jeśli część lokatorów nie płaci, wspólnota może podnieść zaliczki pozostałym, żeby domknąć budżet. Sprawdź też, czy budynek ma własną księgę wieczystą i czy nie ciążą na nim hipoteki. Zrobisz to bezpłatnie w elektronicznej księdze wieczystej prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Numer księgi wieczystej budynku lub działki dostaniesz od zarządcy albo znajdziesz w księdze wieczystej lokalu, w dziale pierwszym.

Księdze wieczystej lokalu przyjrzyj się osobno. Dział czwarty pokazuje hipoteki. Dział trzeci pokazuje inne obciążenia i roszczenia. Oba powinny być czyste przed zakupem.

Co możesz zrobić dzisiaj

1. Wejdź na ekw.ms.gov.pl i sprawdź księgę wieczystą lokalu oraz budynku: dział trzeci i czwarty czytasz jako pierwsze.
2. Poproś sprzedającego o zaświadczenie od zarządcy lub spółdzielni potwierdzające brak zaległości w opłatach eksploatacyjnych i funduszu remontowym.
3. Zażądaj protokołów z dwóch ostatnich przeglądów technicznych budynku i sprawdź rubrykę z niewykonanymi zaleceniami.
4. Poproś sprzedającego o udostępnienie sprawozdania finansowego wspólnoty za ostatni rok oraz planu remontowego.
5. Odbierz od sprzedającego świadectwo charakterystyki energetycznej i sprawdź datę jego sporządzenia.